住宅ローンの繰上返済においては一般的に期間短縮型の方が返済額軽減型よりも利息削減効果が大きいと言われています。ところが、とある記事で逆に返済額軽減型の方がお得というのを見かけました。その主張の内容は「軽減された返済額の差額を積み立てておいて更に繰上返済に回していくことでトータルでお得になる」というものでした。にわかには信じがたい話でしたので、実際にどうなるか計算してみました。
まず初期条件として、借入総額を3000万円、利息は全期間4%固定、返済期間は35年とします。この場合、繰上返済を一切しない場合、返済総額は5578万9440円になります。
次に5年目に100万円を期間短縮型で繰上返済したとします。この場合の返済総額は5360万1472円と200万円以上の利息削減効果があります。
一方、同じく5年目に返済額軽減型で繰上返済を行い、以後当初の返済額との差額を積み立てて100万円を越える度に返済額軽減型で繰上返済を行ったとします。この場合の返済総額は5455万4722円となり、100万円ほどの利息削減効果しかありませんでした。
ということで、やはり利息削減効果を狙うのであれば、期間短縮型の繰上返済の方が有利なようです。